有朋友和星空君理论，房价的下跌，掏空了一代人。
对此，星空君用数据进行了回应：事实上，即便是号称房价“腰斩”的现在，依然没有回到2018年的价格。
也就是说，2018年甚至2019年之前买房的，资产都是0损失。而2020年买房的，会有10-30%左右的损失。
真正损失惨重的，是2021年买房的。
据国家统计局，2021年全国商品房销售面积17.94亿平方米，比上年增长1.9%，商品房销售额18.19万亿元，比上年增长4.8%。
而这其中，又有相当一部分是小城市的小户型。星空君有几个县城的亲戚在那个时候买房，虽然有损失，县城房价总体不高，虽然一提房价就骂骂咧咧的，但对生活几乎没什么影响，只要你不是炒房客。
据中国房价行情平台数据，2021年房价均价过万的城市只有77个。
这也意味着，真正影响巨大的，其实是2021年在一线城市买了大户型的。
这部分群体并不多。
当然，星空君不是说他们不够惨，而是从宏观视角来看，对个体的影响没那么大。
很多人不过是比预期房价低了，抱怨抱怨而已。
比如星空君所在的小区比巅峰期房价腰斩了，会吐槽损失了多少多少，然而现在的二手房价距离星空君的购买价还差一个腰斩。
所以，大家在使用“身边经济学”搞调研的时候，一定要有清醒的认知：经济转型期有很多人抱怨，并不代表他真的是“经济下行”的受害者。
有一家上市公司，2021年买了理财产品，而这款理财产品去投了房地产，没错，它就是那批损失最惨重的。
这家公司是富安娜。
一、投资理财暴雷
根据公告，2021年3月19日，富安娜用闲置资金投资了富安1号，投资金额1.2亿，到期日为2022年3月19日。到期后只收回了1350万元，其余1.065亿元本金及收益出现逾期。
根据富安1号年度管理报告，这1.2亿元有1亿元投向了北大资源集团杭州海港城项目。中信证券是富安1号理财产品的管理人。
你看，这些公募私募信托基金经理和普通人没有什么不同，2021年了还在投房地产。
要知道，万科早在2018年就高呼“活下去”。
2023年，富安娜正式起诉中信证券，经过三次开庭审理，终于在2025年底迎来一审判决：法院判令中信证券赔偿本金损失2928.63万元，涉案“富安1号”资管计划后续清算回款由双方各分50%。
很长一段时间，上市公司购买理财产品被认为是零风险的。
尽管银保监会出台规定，不允许金融机构承诺收益率，但包括星空君在内的分析人士都默认理财产品等同于现金。
直到2022年、2023年理财产品大规模暴雷，星空君才发现，原来大量的理财产品本质上还是去投了房地产。
尤其是曾经被认为年化5%起步10%不是梦的信托，大部分也是去投资房地产。
当房地产市场崩盘的时候，形成了多米诺效应。星空君发现，很多上市公司2023年的理财产品非常少，收益基本都是负数。
整个银行理财产品市场，一直到2024年才缓过来。
二、业绩下滑
根据公司发布的2025年三季报，前三季度实现营业收入16.27亿元，同比下降13.80%；归属于上市公司股东的净利润为1.60亿元，同比下降45.52%；扣非净利润为1.45亿元，同比下降44.35%。
业绩下滑有三个原因：
一是商品结构调整，公司主动加大库存清理力度，导致毛利率下降；
二是高毛利产品占比降低，公司加盟渠道收入大幅下滑43.34%，而直营渠道毛利率高达66.3%，加盟渠道占比下降拉低了整体毛利率；
三是线上渠道毛利率提升有限，尽管线上渠道毛利率同比提升2.9个百分点至49.4%，但收入降幅达5%，对整体毛利率改善贡献有限。
在营收规模缩水的同时，公司的销售费用还在增加，侵蚀了利润。
前三季度销售费用率为35.1%，同比上升5.2个百分点，成为侵蚀利润的主要因素。
分析表明，销售费用率上升主要源于公司加大对加盟商的扶持力度，代垫费用同比大增148%至0.79亿元，而广告宣传费同比下降36%至0.64亿元。
加盟渠道收入暴跌是拖累整体业绩的主要因素。
公司半年报显示，截至2025年6月末，公司总门店数为1414家，较年初净减少58家（下降3.9%），其中直营店净增1家（增加0.2%），加盟店净关59家（下降6%）。加盟渠道收入大幅下滑主要因加盟商库存周转周期延长，提货减少。
值得注意的是，数据显示，2025年二季度加盟渠道同店销售额同比增长约15%，但整体收入仍大幅下滑，表明加盟商去库存压力巨大，提货意愿低迷。
三、两个周转天数增长需谨慎
存货周转天数和应收账款周转天数双双增长，值得警惕。
三季报显示，应收账款2.42亿元，同比下降8.87%，但周转天数同比增加19天至65天，回款效率下降，可能存在账期延长或客户资金紧张等问题。
存货8.3亿元，同比下降6.2%，但较年初增加9%，周转天数同比增加31天至285天。
结合公司半年报，存货结构变化明显，半年报的库存商品中，直营渠道占比23.60%，电商渠道占比44.50%，团购渠道占比7.75%，加盟渠道占比24.15%。虽然整体存货同比下降6.2%，但较年初增加9%，表明直营和电商渠道存货可能有所增加，尤其是电商渠道存货占比高达44.5%，远高于其他渠道，可能存在结构性存货积压风险。
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